O que eu devo saber antes de começar uma construção ou um
empreendimento?
PASSOS A
SEGUIR
Antes de iniciar uma construção, ou abrir um comércio, veja como prosseguir
Passo 1 - Documentação do lote ou imóvel
Passo 2 - Classificação da atividade ou
uso que se pretende instalar
Passo 3 - Restrições urbanísticas que
devem ser observadas
Passo 4 - Classificação do tipo de obra a
ser feita
Passo 5 - Outros dados e informações
necessárias
Passo 6 - Exigências Especiais para
Grandes Projetos
Passo 7 - Apresentação do Projeto
Passo 8 - Documentos necessários para
protocolar os pedidos
PASSO 1
Documentação do lote ou imóvel
Antes de iniciar um projeto de construção, ou mesmo antes de
adquirir o imóvel para construir, você deve verificar se a
documentação do imóvel está em ordem.
O título de propriedade (matrícula), registrado no Cartório de Registro de Imóveis deve estar em nome de quem pretende construir ou reformar. É documento obrigatório para a maioria dos pedidos junto à Prefeitura.
Apenas nas seguintes situações a legislação municipal não exige
título de propriedade:
Havendo outro título hábil que comprove o domínio, a exemplo: contrato de compra e venda registrado em cartório ou com firmas reconhecidas (comprovado o pagamento do preço) escritura pública de compra e venda ou cessão de direitos, ordem judicial de averbação (seja em partilha, sucessão ou usucapião), escritura pública ou contrato de alienação de direito de superfície.
Os impostos municipais devem estar em dia (IPTU)
O proprietário do imóvel não pode estar com seu direito de construir
no município suspenso (nos termos do artigo 39, §2º, II, d da
Lei1635/2007)
PASSO 2 Voltar
Classificação da atividade ou uso que se pretende instalar no imóvel
Verifique se o zoneamento da situação do imóvel permite a construção
que você quer e, ainda se depois de construído será possível a
instalação do empreendimento que você pretende, por exemplo: numa
zona residencial não é possível construir um posto de gasolina.
Dica importante: antes de alugar um imóvel comercial verifique:
a) Se o zoneamento do imóvel permite o tipo de negócio que você quer
abrir, e se já não existe um imóvel próximo (na maioria dos casos
100m) que tenha uso incompatível com sua pretensão, exemplo:
distribuidoras de GLP não podem ser próximas a escolas ou igrejas;
b) Verifique se a edificação está cadastrada e regularizada junto a
prefeitura (se possui alvará de construção, certificado de conclusão
de obra e habite-se. E se a metragem indicada nestes documentos
correspondem a edificação existente). Estabelecimentos comerciais e
de serviços não podem receber alvará de licença e localização quando
os edifícios que os abriguem não estão regularizados pois estes são
considerados clandestinos.
Estas informações podem ser obtida junto a prefeitura mediante consulta.
Para saber mais consulte a lei de zoneamento (lei nº 1.611), código
de obras (lei nº 1.635), lei do sistema viário (lei nº 1.616) e
código de posturas municipais (lei nº 1.621).
- Uso Residencial – art. 7º, I da lei nº 1.611.- Uso Comercial ou de
serviços - art. 7º, II da lei nº 1.611.- Uso misto - art. 7º, III da
lei nº 1.611.- Uso Industrial - art. 7º, IV da lei nº 1.611.- Usos
Institucionais – art. 7º, V da lei nº 1.611.
Importante:
Para saber a respeito das incompatibilidades e proibições de uso
verifique: lei 1.611(zoneamento), Capitulo XI; lei 1.621 (código de
Posturas), Título III, Capítulos II e III, Título IV, capitulo I.
PASSO 3 Voltar
Restrições urbanísticas/construtivas que devem ser observadas
A legislação de zoneamento, uso e ocupação do solo estabelece
diferentes restrições, em função do tipo de atividade a ser
desenvolvida no imóvel e a zona onde ele está localizado e o código
de obras estabelece como a construção deve ser executada/implantada
no imóvel.
Por exemplo:
Se você quer construir um salão para abrigar um supermercado, é
preciso saber minimamente qual a taxa de ocupação do imóvel, quais
os recuos mínimos obrigatórios e principalmente se o imóvel se situa
numa zona urbana onde possa haver este tipo de uso comercial, ou
seja, se o zoneamento permite que naquele local seja instalado um
supermercado.
Zoneamento
O tipo de zoneamento do imóvel depende de lei e pode ser informado
junto a prefeitura através de consulta prévia, em breve estará
indicado no carnê do IPTU.
O zoneamento define quais os tipos de uso do solo que podem ser
instalados na “região” onde se localiza o terreno e também define as
regras de implantação da construção no terreno, ou seja quais as
restrições urbanísticas que devem ser observadas no projeto (frente
e área mínimas de lote, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de
aproveitamento, taxa de permeabilidade, número de vagas de
estacionamento, etc.).
IMPORTANTE:
Recuo de Frente
A exceção dos imóveis localizados nas ZCCC (zona de comércio central
consolidado) em todos os demais imóveis no município é obrigatória a
manutenção de recuo frontal mínimo da edificação, na seguinte
configuração:
Imóveis defronte a vias (ruas) locais:
04 metros para uso residencial
05 metros para uso comercial
Imóveis defronte a vias coletoras ou de hierarquia superior o recuo
frontal obrigatório será sempre de 05 metros.
Obs. Além dos recuos mínimos poderá ainda haver a instituição de
áreas onde não se pode edificar, são as servidões. Tais se dão
geralmente por motivos de segurança ou em razão de necessidade de
futura ampliação da largura das vias.
Para saber mais consulte a lei de zoneamento (lei nº 1.611), código
de obras (lei nº 1.635), lei do sistema viário (lei nº 1.616) e
código de posturas municipais (lei nº 1.621).
Largura da via
Determinadas atividades comerciais ou de serviços só podem se
instalar em vias definidas como coletoras ou de hierarquia superior.
Para saber se a via em frente ao imóvel comporta o empreendimento
verifique a sua classificação na lei do sistema viário (lei nº
1.616) e quais as demais condições a serem observadas.
Passeio ou calçada
A calçada faz parte do projeto e deve ser executada pelo proprietário do lote favorecido seguindo as determinações previstas no artigo 32 e seguintes da Lei 1.616/2007 (lei do sistema viário)
De forma resumida os passeios (calçadas) devem ser construídos de modo que possa servir para o pedestre ou usuário de cadeira de rodas o utilizar para se locomover, de modo que no passeio deve ser garantida uma faixa de pelo menos 1,20 m (faixa livre) que não tenha nenhum tipo de interferência que impeça a continuidade da rota, como por exemplo: muretas, degraus, rampas de acesso a veículos, placas, postes ou arvores.
PASSO 4 Voltar
Classificação do tipo de obra a ser feita
O Código de Obras e Edificações classifica a obra ou serviço a ser
executado de acordo com o tipo e características:
Obra Nova
construção de nova edificação em lote totalmente vago ou com a
demolição total do existente
Reforma
alteração de edificação existente por supressão ou acréscimo na área
construída, ou modificação na estrutura, ou na compartimentação
vertical, ou na volumetria, com ou sem mudança de uso.
Reconstrução
obra destinada à recuperação ou recomposição de uma edificação,
motivada pela ocorrência de incêndio ou objeto de outro sinistro
fortuito, mantendo-se as características anteriores.
Regularização
Edificações construídas a revelia de licença municipal podem ser
regularizadas, eventualmente (desde que construídas até 01.11.2007,
data de início da vigência da lei 1.618) mesmo que não atendam às
disposições da legislação vigente na época de sua construção.
IMPORTANTE:
Toda construção realizada sem licença é considerada clandestina, não
podendo ser utilizada sem sua regularização e sendo passível de
penalização que vai até a sua demolição.
Pequena Reforma
Em cunho doméstico atividades como mudança de piso, pintura,
substituição de portas e janelas, pequenas demolições que não
impliquem em geração de mais de 3 m³ de entulho não necessitam de
licença para execução.
Mudança de Uso
Por meio de alteração de uso do solo, o tipo de uso permitido para o
lote segundo o zoneamento poderá ser alterado (exemplo: de
residencial 4 para comercial 2), desde que respeitados determinados
parâmetros legais, nos termos da lei 1.618, permitindo que o imóvel
seja usado para um fim diferente do permitido pelo zoneamento.
Importante:
• Após a execução da obra deve ser solicitado o respectivo
Certificado de Conclusão (Habite-se) (passo 8), caso contrário a
edificação será considerada irregular perante a Prefeitura.
PASSO 5 Voltar
Outros dados e informações necessárias
Ao elaborar o projeto outras interferências devem ser verificadas.
A maioria destas ocorrências são informadas na consulta prévia que
deve ser solicitada antes mesmo da apresentação do projeto para
aprovação.
- Potencial construtivo
Todo terreno tem um limite construtivo, limite este chamado de
potencial construtivo, sendo que o mesmo pode ser alterado por meio
da Outorga Onerosa do Direito de Construir.
Para saber mais consulte a lei da Outorga Onerosa do Direito de
Construir (lei nº 1.618) e lei do zoneamento (lei nº 1.611).
- Direito de Preempção
É o mesmo que direito de preferência, sendo o direito que o
município tem de, em igualdade de condições, adquirir um imóvel
colocado a venda. Portanto antes de adquirir um imóvel verifique se
sobre o mesmo não está incidindo tal direito. Isto pode ser feito
observando a matrícula do imóvel.
- Direito de Preempção
O IPTU progressivo é uma penalidade consistida na majoração do IPTU
em até 15% do valor venal do imóvel imposta como forma de obrigar o
proprietário de imóvel não edificado, subutilizado ou não utilizado
a promover o seu adequado aproveitamento.
Uma vez que o IPTU progressivo estiver incidindo sobre o imóvel a
obrigação permanecerá até que o proprietário utilize adequadamente o
imóvel, sendo que esta incidência persegue o imóvel mesmo que ele
seja alienado a terceiro.
Dica:
A incidência do IPTU progressivo pode ser observada na matricula do
imóvel, assim antes de adquirir um verifique tal condição na
matrícula do mesmo.
Para saber mais veja a lei 1.617/2007
- Área de Proteção Ambiental - APA
Na APA, qualquer intervenção que implique em corte ou remoção de
árvores, dependerá de licença específica.
- Cone de aproximação e área de proteção do aeroporto
Em função do tráfego aéreo dos aeroportos, a edificação deve
observar gabarito máximo de altura. Quando no projeto a altura
ultrapassar o limite indicado pelo zoneamento ou por lei específica
ela deverá ser apresentada prévia anuência do Comando Aéreo, órgão
responsável pelas diretrizes relativas às condições de vôo.
- Loteamentos e Subdivisões
Todo (parcelamento do solo) por meio de loteamento, desmembramento,
subdivisão ou fracionamento de terrenos urbanos depende de
aprovação.
IMPORTANTE:
Antes de adquirir um lote verifique se o mesmo possui o seu próprio
cadastro junto a prefeitura ou se possui matrícula individualizada.
Dica: Não existem lotes urbanos que não tenham frente para rua
pública. Ou que seu acesso se de por corredores. Alguns lotes
urbanos podem ser subdivididos, porém antes de comprar “uma parte”
de um lote verifique junto a prefeitura se o lote em negociação pode
ser subdividido.
PASSO 6 Voltar
Exigências especiais para grandes projetos ou atividades geradoras de
impacto de vizinhança
Obras de grande porte, ou aquelas que podem gerar incômodos para a
vizinhança (barulho, trafego vibração, odor, poeira, fumaça, etc),
estão sujeitas a outras exigências e os projetos, por serem mais
complexos, merecem um tratamento especial. Nestes casos pode ser
necessária a aprovação prévia de outros órgãos ou a apresentação de
documentação complementar, sendo conveniente antes da elaboração do
projeto definitivo solicitar o EIV – estudo Prévio de Impacto de
Vizinhança que trará as diretrizes do projeto.
No EIV são verificadas as condições de implantação do
empreendimento, os impactos que ele geraria e as medidas que o
empreendedor deverá tomar para ter seu projeto aprovado.
São exemplos de empreendimentos que necessitam de EIV:
Shopping centers, super mercados, postos de abastecimento de
combustíveis, oficinas mecânicas, funilarias e serralherias, casas
de show ou bailes, pátios de transportadoras, depósitos de materiais
de construção, todo empreendimento que cause impacto no sistema
viário pela atração de pessoas e veículos
Para saber mais consulte a lei do PDDU/TB (lei 1.569 e Lei do EIV
(lei 1.615).
IMPORTANTE:
Além destas informações para iniciar o projeto é necessário
consultar a Lei de Zoneamento, Código de Postura, Lei do Sistema
Viário e Código de Obras.
PASSO 7 Voltar
Apresentação do projeto (passos)
Pedido de consulta prévia de viabilidade técnica.
Neste pedido deve o interessado requerer as diretrizes de uso e
ocupação do imóvel em questão, indicando qual o uso que pretende dar
ao imóvel, acompanhado em um projeto mínimo elaborado nos termos do
artigo 11 da lei 1.635 – (Código de Obras)
Apresentação do projeto para aprovação
Uma vez emitida a Certidão de Viabilidade Técnica o interessado
submeterá a aprovação seu projeto, o qual deve ser elaborado nos
termos do artigo 15 e seguintes da lei 1.635 – (Código de Obras).
Aprovado o projeto é emitido ao interessado o Alvará de Construção,
que permite que a obra se inicie. Durante a execução desta a
prefeitura procederá a fiscalização a fim de saber se a obra está
sendo executada de acordo com o projeto aprovado.
Caso a obra seja executada em desacordo com o projeto esta será
embargada e caso não haja adequação do projeto ou da edificação esta
poderá até mesmo ser demolida. Sofrendo seus responsáveis multas e
outras sanções como proibição de construir ou projetar no município
por dado período.
Certificado de Conclusão de Obra ou Habite-se
Em tudo correndo tal qual a aprovação do projeto, ao final da obra,
mediante solicitação e vistoria, esta receberá o Alvará de Licença
da Obra (habite-se).
Importante: A emissão de Certificado de Conclusão de Obra ou
Habite-se implica tão somente em verificar que a obra foi concluída
e pode ser ocupada para fins residenciais, nõ implicando em licença
para qualquer outra atividade.
IMPORTANTE:
Somente profissionais credenciados junto ao CREA (conselho Regional
de Arquitetura e Engenharia) e habilitados junto a Prefeitura podem
assinar e apresentar projetos de edificações no município.
O pedido de consulta previa para certificar-se a respeito do
zoneamento e da possibilidade de implantação de certa atividade pode
ser realizado pelo próprio interessado.
Famílias de baixa renda podem participar do Programa Casa Fácil e
receber gratuitamente projetos de residências de até 70 e obter
isenção do ISS da obra (todavia existem outras taxas que devem ser
recolhidas).
PASSO 8 Voltar
Documentos necessários para protocolar os pedidos (vide Lei 1.635/2007
– Código de Obras)
Consulta previa:
Art. 11. Na Consulta Prévia de Viabilidade Técnica, a fim de obter
do Poder Público a “Certidão de Viabilidade Técnica” o interessado
deverá apresentar:
a) requerimento por escrito;
b) planta simplificada do imóvel e da sua situação em entorno de
raio de 200 metros, indicando nº. do lote, nº. da quadra, nome da
rua e sua largura, existência de equipamentos públicos de educação,
saúde, esportes, Áreas de Preservação Permanente ou outros elementos
que possam interferir no projeto, em escala de 1:1000;
c) planta completa da edificação pretendida, nos moldes exigidos por
esta lei, em uma via;
d) Uso proposto para o imóvel;
e) Matrícula atualizada do imóvel ou título equivalente de domínio;
f) Sendo o caso:
1- escritura pública demonstrando aquisição ou alienação de direito
de superfície;
2- comprovante de aquisição de potencial construtivo (outorga
onerosa do direito de construir);
3- escritura pública demonstrando aquisição ou alienação do direito
de construir.
Projeto de construção
Art. 15. Para liberação do projeto de construção, o interessado
apresentará ao órgão pertinente da administração pública municipal
requerimento assinado pelo responsável técnico da obra, proprietário
do imóvel ou superficiário, acompanhado de:
a) Certidão de Viabilidade Técnica exarada pelo Poder Público
Municipal;
b) requerimento contendo 3 (três) cópias do projeto arquitetônico,
segundo o padrão determinado pela ABNT, contendo a planta baixa de
todos os pavimentos, inclusive cobertura, cortes, fachadas,
localização, perfis do terreno, detalhes e situação;
c) versão digital do projeto segundo software indicado pelo Poder
Público;
d) termo de ciência da obrigação de executar a obra tal qual o
projeto a ser aprovado, sob as penas determinadas nesta lei,
assinado pelo responsável técnico proprietário do imóvel e
superficiário, se for o caso;
e) título de propriedade do imóvel ou de superficiário.
§ 1º. A planta de situação a que se refere este artigo deverá conter
as seguintes indicações:
I - Dimensões, área do lote e projeção em relação aos lotes
vizinhos;
II - Acesso ao lote;
III - Projeções dos lotes vizinhos com suas indicações;
IV - Orientação do norte magnético;
V - Quadricula;
VI - APP’s e Faixas de Domínio.
§ 2º. Deverão constar do projeto arquitetônico a que se refere este
artigo:
I - planta baixa em escala 1:50 ou 1:100;
II - dois cortes (no mínimo), longitudinal, aparecendo os muros de
divisa e transversal em escala 1:50 ou 1:100;
III - elevações (fachadas) no mínimo uma, se esquina duas em escala
1:50 ou 1:100;
IV - perfil transversal longitudinal do terreno (a cota zero será
sempre igual à cota mínima do passeio em relação ao terreno);
V - planta de situação em escala de 1:1000;
VI - planta de implantação em escala de 1:100 ou 1:200;
VII - planta de cobertura em escala 1:100 ou 1:200;
VIII - projeto da obra de execução do passeio defronte o lote em
escala de 1:50 ou 1:100;
IX - estatística com os seguintes elementos:
a) área do terreno;
b) área construída (de todos os pavimentos);
c) área útil (de todos os pavimentos);
d) área do subsolo;
e) área de construção existente (quando de ampliação ou reforma);
f) área a demolir;
g) número de pavimentos;
h) altura total (quando mais de um pavimento);
i) número de garagens;
j) área de recreação;
X - quadro de legenda com as seguintes características:
a) toda a folha desenhada deve levar, no canto inferior direito, um
quadro destinado à legenda, constando do mesmo, além do título do
desenho, as indicações necessárias à sua exata identificação e
interpretação.
b) a legenda deve apresentar a disposição mais conveniente à
natureza do respectivo desenho, não ultrapassando a largura de 185mm
e a altura 297mm;
c) da legenda devem constar as seguintes indicações:
1- nome da repartição, firma, empresa, etc.;
2- título do desenho;
3- finalidade e natureza;
4- escalas;
5- unidades em que são expressas as dimensões;
6- número do desenho e referência (Planta, cortes, etc.);
7- assinaturas dos responsáveis pelos projetos e execução, precedido
de seus respectivos registros no CREA e numero de inscrição
municipal;
8- nome e assinatura do proprietário;
XI - letras e algarismos segundo as normas da ABNT;
XII - escalas, obrigatoriamente, indicada na legenda e constando da
mesma folha desenhos em escalas diferentes, estas devem ser
indicadas tanto na legenda como junto aos desenhos a que
correspondem, sempre de acordo com as normas da ABNT;
XIII - Apresentação de eventual acompanhado do projeto de eventuais
contrapartidas apontadas pelo EIV;
§ 3º. O poder público poderá, segundo sua conveniência, sempre que julgar necessário, exigir a apresentação de detalhamentos do projeto.
§ 4º. A liberação do projeto para execução, reforma ou ampliação, fica condicionada a possíveis retificações que se fizerem necessárias apontadas na Certidão de Viabilidade Técnica emitida face a Consulta Prévia de Viabilidade Técnica.
§ 5º. Nos projetos de acréscimos, modificações ou reformas, deverão ser apresentados desenhos indicativos da construção com a seguinte convenção:
Parte da edificação Traço Cor do Traço
Partes Existentes cheio preto
Partes a Construir ou Renovar tracejado vermelho
Partes a Demolir ou Retirar pontilhado amarelo
Licenciamento da obra
Art. 19. Concluída a execução da obra, tal qual apresentada no
projeto, o interessado requererá o Alvará de Licenciamento da Obra,
para tanto apresentará os seguintes documentos:
I - requerimento de expedição de Alvará de Licenciamento da Obra;
II - três cópias do projeto arquitetônico e 1 (uma) dos projetos
obrigatórios previstos no ato normativo do C.R.E.A. para tal fim,
acompanhado de uma versão digital;
III - título de propriedade do imóvel ou equivalente;
IV - Certidão de Viabilidade Técnica com a cópia do projeto que deu
origem à mesma;
V - anotação de responsabilidade técnica de projeto e execução.
VI - comprovante dos recolhimentos das taxas e emolumentos devidos
aos cofres públicos;
VII - certidão dando conta do cumprimento dos termos de eventual EIV
exigido;
§ 1º. O requerimento solicitando o licenciamento da obra, mencionará o nome do proprietário e/ou superficiário, do profissional autor do projeto e do profissional habilitado responsável pela execução dos serviços.
§ 2º. O Certificado de Conclusão da Obra e o “Habite-se” será
expedido no prazo de 15 (quinze) dias, e dependerá de:
a) vistoria da obra pelo Poder Público onde constatar-se-á o fiel
cumprimento do projeto;
b) inexistência de débitos fiscais, tributários municipais;
c) estar o passeio defronte a obra construído as expensas do
requerente.
IMPORTANTE: O Certificado de Conclusão da Obra e o “Habite-se” implica apenas na constatação de que a obra foi executada segundo o apresentado no projeto devidamente aprovado, não implicando em licenciamento para exercício de atividade comercial ou de prestação de serviços, licença esta obtida separadamente, expedida segundo as disposições tributárias, de posturas e de zoneamento, uso e ocupação do solo.
Venha Conhecer Telêmaco Borba
